Le prêt aidé d’accession à la propriété
Art R 331-31 à R 331-62 du code de la construction et de l’habitation
Prêt à l’accession sociale à Bordeaux
1. Les opérations finançables
Les opérations finançables par un prêt PAS sont identiques à celles financées par un prêt conventionné dit « classique ». L’acquisition de logements neufs permet de bénéficier d’un différé de paiement du nominal de l’emprunt jusqu’à l’entrée dans les lieux. Si le prêt est couplé à un prêt à taux zéro, il peut bénéficier de frais allégés (frais de garantie et taxes locales d’équipement minorées). L’acquisition de logements anciens nécessite une mise aux normes de surface et d’habitabilité, qui doit être constaté sous forme de rapports par un professionnel. L’arrêté du 4 octobre 2001 définit la nature des travaux finançables pour mettre en conformité le logement.
Le PAS n’est dédié qu’au financement d’une résidence principale et permanente, c’est-à-dire que l’emprunteur doit y résider au moins 8 mois par an. Depuis le 1er janvier 2016, il est possible d’affecter le logement à un autre usage au bout de 6 ans : location, résidence secondaire ou usage professionnel/commercial.
Il existe cependant des exceptions vous permettant de louer le bien au cours des 6 premières années du prêt :
- Mobilité professionnelle : lorsque la distance séparant le nouveau lieu de l’activité et le logement financé est au moins de 50 km ou entraîne un temps de trajet aller au moins égal à 1 h 30.
- Décès ;
- Divorce ;
- Dissolution d’un PACS ;
- Chômage d’une durée supérieure à un an ;
- Invalidité ;
- Achat ou construction en perspective de la retraite ou du retour de l’étranger/DOM-TOM de l’emprunteur.
Dans ces cas, le logement devra être loué vide (ni location saisonnière, ni location meublée). De même, le loyer et les ressources du locataire ne devront pas dépasser les plafonds des logements locatifs sociaux.
2. Les conditions pour bénéficier d’un PAS
Etre français ou étranger titulaire d’une carte de séjour, bénéficier de revenus inférieurs à un certain plafond, acquérir un logement pour servir de résidence principale et permanente à l’emprunteur son conjoint, leurs ascendants et leurs descendants. Comme pour les prêts conventionnés dits « classiques » il existe des cas particuliers.
Pour connaître ses droits, il faut se fier au Revenu Fiscal de Référence de l’année N-2 et à la zone géographique du futur bien. Les plafonds de revenus au 05/11/2018 sont les suivants :
|
Nb. de personnes
composant le ménage |
ZONE A | ZONE B1 | ZONE B2 | ZONES C |
|---|---|---|---|---|
|
1
|
37 000
|
30 000
|
27 000
|
24 000
|
|
2
|
51 800
|
42 000
|
37 800
|
33 600
|
|
3
|
62 900
|
51 000
|
45 900
|
40 800
|
|
4
|
74 000
|
60 000
|
54 000
|
48 000
|
|
5
|
85 100
|
69 000
|
62 100
|
55 200
|
|
6
|
96 200
|
78 000
|
70 200
|
62 400
|
|
7
|
107 300
|
87 000
|
78 300
|
69 600
|
|
8 et plus
|
118 400
|
96 000
|
86 400
|
76 800
|
Les zones comprennent les agglomérations définies par arrêté.
Zone A : comprend la partie agglomérée de l’Île-de-France, la Côte d’Azur et la partie française de l’agglomération genevoise.
Zone B1 : comprend les agglomérations de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, quelques villes chères comme Annecy, Bayonne, Cluses, Chambéry, Saint-Malo ou La Rochelle, les départements d’Outre-Mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent.
Zone B2 : comprend les autres communes de plus de 50000 habitants et les franges de zone B1; Zone C: reste du territoire.
Les taux maximum sont fixé en fonction de la durée du prêt et du type de taux :
| Type de taux | Durée | Taux maximum |
|---|---|---|
| Taux fixe | < ou = 12 ans | 2,45 % |
| > 12 ans < ou =15 ans | 2,65 % | |
| > 15 ans < ou = 20 ans | 2,80% | |
| >20ans | 2,90 % | |
| Taux variable ou révisable | quelque soit la durée | 2.45 |
En cas de prêts consenti à taux révisable les conditions de révision sont les mêmes que pour les prêts conventionnés, le capital restant dû ne doit jamais dépasser le capital initial même après un lissage de crédit pour absorber par exemple un prêt à taux zéro.
Ces révisions ne peuvent pas permettre de rallonger la durée de prêts au-delà de 35 ans.
Une note détaillée de l’établissement de crédit doit chiffrer les conséquences de variations de taux d’intérêt en limitant l’impact :
- Par le plafonnement du taux avec un taux capé,
- Par le plafonnement du montant des échéances en réajustant la durée (max 35 ans),
- Par le plafonnement de la durée en réajustant les échéances,
Le prêt PAS peut-être complété par :
- Un prêt à 0 %,
- Un prêt d’épargne logement,
- Une subvention ANAH
- Un prêt 1 % logement employeur,
- Un prêt relais dans l’attente de la vente du précédent logement,
- Un complément de prêt pour les Français rapatriés d’outre-mer,
- Un prêt à taux fixe dont le taux est inférieur ou égal à celui des comptes d’épargne logement à la date d’émission de l’offre du prêt.
Les taux accordés pour les prêts PAS sont par la plupart des banques les mêmes que ceux accordés pour les prêts libres.
L’emprunteur devra s’assurer qu’en cas de revente du bien même pour un montant inférieur à la dette résiduelle du prêt, que l’établissement de crédit abandonne toute poursuite à son encontre, hormis les échéances arriérées impayées, la garantie accordée par l’État prévoyant son indemnisation.
Source : https://www.pret-accession-sociale.com/