Garantie prêt immobilier

L’hypothèque (articles 2393 et suivants du code civil)

L’hypothèque est une sûreté réelle accordée à la banque sur un droit immobilier en garantie du prêt qu’elle a accordé, sans que l’emprunteur, propriétaire de l’immeuble constitutif de la garantie, en soit dépossédé.

L’hypothèque permet à la banque de faire saisir le bien afin de le mettre en vente par voie judiciaire aux enchères publiques, dans le cas d’échéances impayées, et d’être remboursée en priorité sur le prix de vente.

La prise d’hypothèque par la banque est actée par un notaire, enregistrée et inscrite sur un registre officiel tenu à la conservation des hypothèques du lieu où se trouve le bien.

Plusieures hypothèques pouvant être prises sur un même bien, le rang de l’hypothèque prend effet à la date de son inscription.

Les frais d’hypothèques sont dégressifs en fonction du montant emprunté (en moyenne, le coût est de l’ordre de 2 % du montant du prêt, et inclut la taxe de publicité foncière dont le coût est de 0,715 % ttc). Il est possible d’être dispensé de cette taxe dans le cadre d’un prêt épargne-logement, d’un prêt PAS, d’un prêt conventionné et d’un prêt à taux zéro.

En cas de vente du bien immobilier il est procédé à la mainlevée de l’inscription hypothécaire auprès du conservateur par le notaire.
Les frais et émoluments de cet acte sont à la charge de l’emprunteur et dégressifs en fonction du montant du prêt de l’ordre de 0,8 à 1 %.

L’hypothèque tombe automatiquement deux années après la fin de remboursement prévu du prêt.

Le privilège de prêteur de deniers (articles 2374 et suivants du code civil)

Selon l’article 2374 du Code Civil, bénéficie d’une créance privilégiée sur un immeuble, la banque qui a fourni les deniers pour l’acquisition de cet immeuble, pourvu qu’il soit authentiquement constaté dans l’acte d’emprunt, que la somme empruntée est destinée à cet emploi et, par quittance du vendeur, que ce paiement a été fait avec les deniers empruntés.

Le privilège de prêteur de denier prend rang à la date de la vente, c’est à dire que ce privilège est prioritaire sur toutes les garanties qui seront prises ultérieurement sur le bien sous réserve qu’il ait été inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente.

Son coût est plus faible que celui de l’hypothèque conventionnelle car il est dispensé de taxe de publicité foncière.
Le privilège de prêteur de deniers ne peut être pris que sur un bien existant, il ne peut donc pas être utilisé pour garantir le financement de travaux, la construction d’une maison individuelle ou d’une acquisition en l’état futur d’achèvement.

En cas de vente, comme pour l’hypothèque le notaire fera procéder à la mainlevée ; l’inscription s’éteint d’elle-même deux ans après l’extinction de la dette.

Les sociétés de cautionnement bancaire

Les sociétés de cautionnement bancaire ont été fondées par les banques qui en sont toutes actionnaires, afin de réduire les frais de garantie. Les sociétés de cautionnement les plus développées sont “CREDIT LOGEMENT”, “SACCEF” (société d’assurance des crédits des caisses d’épargne de France), “CAMCA” (société de caution du Crédit Agricole), et la caution fonctionnaire.

La caution immobilière est un engagement pris par la société de cautionnement pour garantir le paiement du crédit à la banque en cas de défaillance de l’emprunteur.

Le coût de la garantie est composé d’une commission qui rémunère l’organisme de caution et d’un dépôt de garantie, qui sera ou non restituable partiellement en fin de crédit. Ce dépôt alimente un fonds mutuel de garantie qui permet de rembourser temporairement les échéances du prêt à la banque en cas de défaillance de l’emprunteur. Le coût est fonction du montant du prêt et de l’apport personnel.

En cas de défaillance de l’emprunteur à partir d’un certain nombre de mensualités impayées, tel que défini par le contrat, la banque, faute d’avoir pu mettre en oeuvre une solution amiable, pourra prononcer la déchéance du terme de l’emprunt et exiger le paiement de la totalité de sa créance.
Dans ce cas la société de cautionnement est subrogée dans les droits du prêteur, elle peut inscrire une hypothèque judiciaire et mettre le bien en vente.
Généralement les banques et sociétés de cautionnement recherchent en priorité une solution amiable, avant que ne soit prononcée la déchéance du terme du prêt qui fait perdre à la banque dans ce cas la récupération des intérêts de retard sur les échéances impayées.

* (1) Attention le taux de restitution du FMG est un taux non contractuel. Il s’agit d’une simulation indicative donnée à titre d’exemple et réalisée avec le taux de restitution appliqué pour les mainlevées reçues entre le 01/04/2013et le 30/06/2013, sans engagement sur sa variation trimestrielle ultérieure.nteurs est âgé de 18 à 36 ans inclus.

* (2) Ce barème peut s’appliquer dès lors que l’un des emprunteurs est âgé de 18 à 36 ans inclus.

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