Le dispositif Pass-Foncier est prévu pour les opérations engagées au plus tard le 31 décembre 2010, c’est-à-dire dont les attestations émises par les organismes assimilés collecteurs d’Action Logement ont été signées par l’accédant au plus tard à cette date.
Il convient de noter que La loi de Finance 2011 supprime le PASS-Foncier pour toutes acquisition effectuées à partirdu 01/01/2011 au bénéfice d’un renforcement du Prêt à Taux Zéro (PTZ+).
RAPPEL du dispositif pour toute acquisition antérieure au 01/01/2011
1. Opération accédant
Par convention du 20 décembre 2006 sur le développement de l’accession sociale par portage foncier entre l’État, l’union d’économie sociale pour le logement (UESL) et la caisse des dépôts et consignations, il a été mis en place un dispositif de financement destiné à faciliter l’accession des ménages à la propriété d’un immeuble neuf, individuel ou collectif, en dissociant l’acquisition du bâti à celle du terrain.
Les ménages bénéficiaires
Pour bénéficier du PASS foncier, il convient de remplir trois conditions :
- Être primo accédant de sa résidence principale.
- Disposer de ressources inférieures au plafond permettant d’obtenir un prêt social location accession (PSLA) (arrêté du 2 /12/2005).
| Plafond de ressource ouvrant droit à un PSLA au 01/04/2007 | |||
| Nb de personnes composant le ménage |
Zone A | Zones B ET C | |
|---|---|---|---|
| 1 | 27638 | 23688 | |
| 2 | 35525 | 31588 | |
| 3 | 40488 | 36538 | |
| 4 | 44425 | 40488 | |
| 5 et + | 48363 | 44425 | |
- Les ressources correspondent à la somme des revenus fiscaux des personnes destinées à occuper le logement figurant sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle au cours de laquelle l’accédant signe la décision d’octroi du PAS FONCIER avec l’organisme collecteur du 1 %.
- Etre bénéficiaire d’une aide, sous forme de subvention ou de bonification de prêt, à l’accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales du lieu d’implantation du logement au minimum de 3000 à 5000 € selon la zone concernée et le nombre de personnes composant le ménage et habitant le logement.
Les modalités du dispositif
Le comité interprofessionnel du logement (CIL), relais départemental de l’UESL, désigne une personne morale qui se portera acquéreur des terrains que le CIL envisage de financer par un PASS foncier.
Cette personne morale signera un bail à construction au profit du ménage accédant, pour qu’il puisse construire sur le terrain sa résidence principale et une promesse de cession du terrain au terme du bail sous condition suspensive de paiement du prix.
La durée minimale du bail est fixée par référence à la durée du prêt le plus long souscrit pour le financement de la construction par le ménage dans la limite de 25 ans sans pouvoir être inférieur à 18 ans.
L’accédant a toutefois la faculté d’acheter le terrain quand il le souhaite pendant la période de portage et aux mêmes conditions qu’à l’issue de cette période.
Le prix de vente du terrain est égal à son prix à l’origine indexé chaque année d’un coefficient jusqu’à l’issue du portage égal à :
- 1,5 % pour les salariés du secteur assujetti à la participation des employeurs à l’effort de construction.
- Au taux de l’inflation (limité entre 2 et 4,5 %), pour les ménages relevant d’entreprises non assujetties.
Le financement de la construction se fait selon les dispositifs de droit commun : prêts bancaires, prêts conventionnés, prêts d’accession sociale, prêts à taux zéro, …. à l’exclusion d’un prêt du 1 % logement et d’un prêt épargne-logement.
Toutes les opérations d’accession à la propriété bénéficiant du dispositif PASS foncier engagé entre le 1er janvier 2008 et le 31 décembre 2009 bénéficient d’un taux réduit de TVA à 5,5 %.
À l’acquisition du terrain par l’accédant au-delà du délai de cinq ans après l’achèvement de l’immeuble, la cession supportera les droits d’enregistrement.
Montant de l’aide et sortie du PASS foncier
Le montant du PASS foncier par logement est plafonné ainsi que suit selon les zones A, B, C du zonage Robien définies par l’arrêté du 19 décembre 2003 :
- ZONE A : 50 000 €
- ZONE B : 40 000 €
- ZONE C : 30 000 €
Les dossiers de demande accédant font l’objet d’une analyse de recevabilité juridique et financière par l’ANIL, et d’une évaluation du prix du foncier et du coût de la construction par un expert. Le coût de cette expertise est pris en charge par le CIL et intégré dans le montant du PASS foncier.
Aux termes du bail à construction, la sortie peut s’effectuer de deux façons :
- par l’acquisition du terrain comme exposé au paragraphe précédent.
- par la prorogation du bail si l’accédant renonce au bénéfice de la promesse de cession du terrain (le bénéficiaire reste alors locataire du foncier). Le loyer est déterminé d’après la mensualité d’un prêt aux meilleures conditions du marché, d’un montant égal au coût du terrain tel que défini au paragraphe précédent, remboursable en 15 ans.
En cas de difficultés financières du ménage durant la phase de remboursement du prêt, le dispositif prévoit une garantie de rachat par le CIL aux conditions suivantes :
- si le rachat s’effectue dans les cinq années suivant l’acquisition, le prix garanti est égal au prix auquel le ménage a acquis le bâti.
- si le rachat s’effectue pendant les années suivantes, le prix garanti est minoré de 2,5 % l’an.
Le CIL doit s’engager dans ce cas à reloger le ménage si aucune solution ne lui permet d’être maintenue dans les lieux.
Ces garanties ne s’appliquent pas dans la phase d’acquisition du terrain au terme du bail à construction.
Si le ménage décide de vendre son logement, les droits résultant du bail à construction ne peuvent être cédés qu’avec l’agrément des bailleurs. Si l’acquéreur remplit les conditions pour bénéficier d’un PASS foncier, l’agrément est accordé de plein droit ; dans le cas contraire l’acquéreur doit acheter le terrain en levant l’option du bail ou bien s’engager à verser un loyer périodique tel que celui-ci est généralement prévu par le contrat de bail à construction.
2. Opérations flèchées
L’ avenant du 27 septembre 2007 a amélioré le dispositif relatif aux opérations groupées dites opérations fléchées financées en PSLA (prêt social location accession).
Par opération, il faut entendre la réalisation de lotissements de maisons individuelles ou bien des immeubles collectifs faisant l’objet d’un même permis.
Ces opérations font l’objet d’un agrément par un comité ad hoc Etat – CDC-UESL.
L’octroi du PASS foncier global porte sur l’ensemble du foncier. Le plafond est fixé par logement à 30 000 € en zone A, 25 000 € en zone B et 20 000 € en zone C.
Le portage des terrains est assuré par une structure ad hoc désignée par les CIL ou gérée par la CDC.
L’avenant prévoit la possiblité d’intervenir dans le cadre d’une formule de démembrement de propriété au lieu du bail à construction, formule où l’accédant acquiert la nue-propriété. L’accédant a possibilité d’acquérir la nue-propriété de l’immeuble à toute date à sa convenance.
Ce dispositif bénéficie du taux réduit de TVA pendant 15 ans.